Зачастую в планировке типовых квартир имеется много недостатков, и новоселам хочется что-то поменять, чтобы сделать свой быт более комфортным. Высокие цены на недвижимость не всегда позволяют приобрести более просторную жилплощадь, поэтому владельцы маленьких квартир работают с тем, что имеют: объединяют комнаты и балконы, сносят или возводят стены.
Мы попросили дизайнеров студии КубКвадрат @cubkvadrat Татьяну Понамареву и Ольгу Елизарову объяснить, что можно менять в планировке, как грамотно оформить перепланировку, чтобы не пришлось платить штрафы и переделывать уже готовый ремонт.
Фото: @cubkvadrat
Дизайнеры студии КубКвадрат с 2010 года проектируют нескучные минималистичные интерьеры личных и общественных пространств в Москве и Подмосковье. Они убеждены, что эргономичная планировка — основа гармоничного пространства.
— На первой встрече нам часто приходится расстраивать наших клиентов, — рассказывают дизайнеры. — Не все «хотелки» совместимы с жестокой реальностью СНиПов. Важно как можно раньше понять, что можно менять в планировке, а что — нельзя.
Дизайнеры Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова
Свободная планировка
Ее не существует, чтобы ни рассказывали вам менеджеры по продажам в новостройках. К жилой квартире всегда есть план БТИ, где обозначены мокрые зоны, даже если физически в квартире никаких стен нет. Отсутствие стен лишь усложнит вам жизнь, так как ремонт вы начнете со срочного поиска плана БТИ, чтобы понять, где эти стены должны были бы быть.
Фото: realtylab.su
Что можно делать в апартаментах?
Если у вас апартаменты, можно делать практически что угодно. Но если вы планируете когда-нибудь перевести их в жилое помещение, обязательным условием является соответствие всем требованиям к жилым помещениям многоквартирных домов.
Проект @cubkvadrat
Почему необходимо согласовать перепланировку?
Любая перепланировка должна быть согласована в жилищной инспекции. Даже если вы просто передвинули дверной проем или унитаз, и уж тем более, если вы двигаете стены. Да, даже если физически никаких стен и не было. Возводим перегородки не так, как они нарисованы в плане БТИ — идем все согласовывать.
Жилинспекция узнает о незаконной перепланировке обычно от недовольных соседей, управляющей компании дома, вызванного домой сантехника/электрика/газовщика. Штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц — 2-2,5 тыс руб., но кроме штрафа вам выдадут предписание вернуть все обратно! То есть сломать свой прекрасный ремонт и все переделать. При неисполнении вас могут не выпустить за границу или даже выселить из квартиры.
Важное планировочное решение этого проекта — отсутствие стен в гардеробной. Таким образом мы сократили сроки ремонта, сэкономили бюджет и пространство, которое бы заняли перегородки. Фасады просто заменили шторами. Проект @cubkvadrat
Квартиру с несогласованной перепланировкой сложнее продать. Банки не выдают на такие квартиры ипотеки. Покупатели могут просто не захотеть связываться со «сложной» квартирой, либо постараются занизить ее стоимость, так как риск попасть на вынужденный ремонт перейдет к ним.
Мы всегда предупреждаем обо всех нюансах и сложностях согласования наших клиентов. Делаем только согласуемые планировки, да еще и обсуждаем их с проектными организациями, занимающимися согласованием, чтобы точно ничего не упустить.
В этой квартире площадью 60 кв. м объединили изолированные ванную и санузел в просторное помещение с большой душевой кабиной и зоной постирочной. Проект @cubkvadrat
Какие изменения в планировке не удастся согласовать?
Планировки в новостройках часто не идеальны и очень хочется скорректировать их под себя: сделать большую кухню, уменьшив спальню, присоединить балкон к комнате, сделать санузел просторнее за счет кухни... Все это делать запрещено.
Кухню-гостиную в этом проекте нам не пришлось объединять. Такая планировка была изначально. Проект @cubkvadrat
Существуют основные ограничения, о которых мы рассказываем клиентам на этапе создания планировки квартиры. На самом деле ограничений гораздо больше, остановимся только на самых распространенных.
1. Главное правило: В многоквартирных домах кухня, жилая комната и санузлы просто так «не смешиваются». Нельзя превратить одно в другое или увеличить одно за счет другого. Увеличить/перенести комнату, санузел или кухню мы можем в основном за счет коридора/кладовой. Исключение — первые или последние этажи. Грубо говоря, эти правила нужны, чтобы ваш унитаз не оказался над кухней соседей снизу.
При работе над этим проектом мы старались максимально очистить и расширить пространство. Для этого объединили гостиную, кухню, прихожую и коридор. Проект @cubkvadrat
Кухню нельзя увеличить или перенести за счет жилой комнаты, если под вами находится жилая квартира. За счет коридора или кладовой — можно. Просто снести не несущую перегородку между кухней и жилой комнатой — можно.
Расширить или перенести кухню на площадь санузла нельзя, если квартира расположена не на последнем этаже. На последнем этаже можно, так как в этом случае над вашей кухней не окажется соседский унитаз.
2. Объединение жилой комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой, запрещено.
Проект @cubkvadrat
3. Кухню нельзя организовать совсем без естественного освещения. Свет от окна должен проникать в кухню по прямой, можно через стеклянные перегородки.
Проект @cubkvadrat
4. Балкон полностью объединить с остальной квартирой нельзя. Как минимум, должно остаться остекление (французское окно). Нельзя сносить противопожарный простенок 1200 мм от стены до проема или 1600 мм между двумя проемами.
Проект @cubkvadrat
5. Подоконные блоки можно убирать в монолитных домах, так как они не несущие, нельзя — в панельных, в кирпичных — нельзя, если он удерживает балконную плиту.
6. Санузел нельзя увеличить за счет кухни или жилой комнаты, но можно за счет коридора, кладовки и если под вами коммерческая недвижимость или подвал.
В этом проекте мы перенесли кухонный дверной проем из коридора в комнату. Дверь между спальней и коридором убрали. Благодаря этому удалось увеличить площадь ванной, улучшить эргономику кухни и квартиры в целом. Проект @cubkvadrat
7. Превратить кухню в спальню формально нельзя, но можно — в кабинет, гостиную и можно спрятать кровать на случай прихода инспектора.
8. Хотя бы один санузел в квартире должен выходить в коридор. Если хотите ванную со входом из спальни, в квартире должен быть минимум еще один санузел. Можно только с унитазом, без душа или ванны.
9. Сантехнические и вентиляционные короба в квартире относятся к общедомовой собственности и нельзя уменьшать их контур, даже чуть-чуть, даже чтобы сделать на их месте нишу для холодильника. Обязателен лючок для доступа к трубам.
10. Стояки отопления тоже относятся к общедомовой собственности, так что трогать их, менять, прятать в стену нельзя. Можно зашить гипсокартоном, но обязательно оставив доступ.
11. Водяной теплый пол в многоквартирных домах запрещен, перенос водяных радиаторов на балкон запрещен. Вместо них можно оборудовать только электрический теплый пол или электрический радиатор на балконе.
12. Нельзя штрабить несущие стены. Это важно, так как штрабы могут существенно ослабить несущую способность стены. Если в несущей стене нужно установить розетки или спрятать трубы, ее можно нарастить, тогда штрабы не затронут несущую конструкцию.
Наружная проводка может стать отличной альтернативой штраблению стен. Проект @cubkvadrat
13. Нельзя делать полы в санузлах вровень с полом коридора и без порожков. Уровень пола в санузле должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола остальной квартиры, либо полы должны быть отделены порогом. Утопленный пол в санузле выглядит аккуратнее, но нужно подумать про дверь со стороны санузла: чтобы она не висела в воздухе, внутри наличники нужно брать длиннее, чем снаружи.
14. Душевые в строительном исполнении с трапом в пол долгое время были запрещены в многоквартирных домах, но теперь, ко всеобщей радости, их разрешили! Главное, обеспечить гидроизоляцию комнаты и не затрагивать несущие конструкции.
Проект @cubkvadrat
