Простая математика: цена аренды этой двушки 44 кв.м без ремонта могла бы составить 30 тысяч рублей. После ремонта со сметой в 1,5 млн рублей ее сдали за 55 тысяч рублей. В результате доходность увеличилась с 3,64 % до 6,7 % годовых, а вложения окупятся в течение четырех лет.
Где: г. Москва, р-н Измайлово
Объект: двухкомнатная квартира 44 кв.м в хрущевке
Автор проекта: дизайнер Анна Лексина
Эту двушку в старом фонде приобрели в инвестиционных целях — в будущем владельцы планируют продать квартиру, а пока решили сдавать в аренду. Ремонта здесь не было много лет.
«Квартиры в таком состоянии снимают, как правило, студенты, — рассказывает дизайнер. — Они сами приводят объект в жилой вид, но при этом сильно экономят на аренде. Заказчик обратился ко мне с просьбой оформить квартиру без больших финансовых вложений, чтобы повысить ее доходность и выйти на более платежеспособную аудиторию. В конце статьи вы найдете бюджет ремонта, смету и расчет доходности этого проекта».
Логика перепланировки
В квартире избавились от темного длинного коридора, одну из комнат соединили с кухней, выделили место для гардеробной. Тесные ванную и туалет объединили и расширили за счет коридора. Чтобы согласовать изменения, между гостиной и кухней с газовым оборудованием установили двустворчатые двери.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/pEbytTnqoNe37jzgirZFAzoneyGXJQPxXkU2GKQhj40/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjI1MDJjMWUuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/jjKUZAgTbt0fbQHdq5DzYKzRSjPzbo77NLLlHWlX3Ps/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjI4YWNjMGIuanBn.jpg)
Отделку и мебель подбирали, ориентируясь на сочетание цены и качества — инвестиционный ремонт предполагает ограниченный бюджет. На пол во всей квартире уложили ламинат. Основной акцент сделали на яркие цвета и эффектные сочетания.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/guBrl28FQCRGIQe1fRyaWaMxj2xZOsbTV8w6avJmg10/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjQyYjEyYTMuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/4_HToSBtsBWyDOIH6rW81LInOXeDmI5B4vfwzUk7KOQ/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjRhOGY1ZTAuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/URkJEmyEKjzV9VP3nvF9lA6TIC2HW5B9TrLpx9IvSHM/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjU5Y2U5NWMuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/SM15h2Q2TuyGGIZu-2GlBmHuqUaurgtjasuekdqoSAI/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjYzYWUzM2MuanBn.jpg)
Гостиная
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/-qDVo47FYgQRqYHHlS0qmC1Uu8_s6Q2RQS_MnEbHAlA/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MjllNDM4YzUuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/iGPEPxUS7ipire00RjPEAipYKpUzPpekR_52kFvKPlg/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MmE5YzU1N2MuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/CIyI5T36zEv9GcFyaWwj3H7o79dJEL-Ccr1ShNmVFyw/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MmIyMjQ5YTEuanBn.jpg)
Часть стен и радиаторы отопления выкрасили в насыщенный сине-зеленый оттенок. В центре внимания — желтый диван Порту от бренда divan.ru.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/6ohlnL2pkXsUNXh5h_48AMYyYUI7gZv3MGrLWfGtNfc/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MmM1MDk5ZTguanBn.jpg)
Чтобы не перегружать пространство цветом, все системы хранения в гостиной заказали белыми, в цвет стен. За шторой спрятали небольшую кладовую.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/lsSZ7fUQ2WuUoCcDdwTn_ki6xeEXKUwYF3ts4jVwVa4/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MmYyOGJkYTEuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/QQ6R0krAMrQHJjcRM9zl6hSZVSCAw1WtzWgQxpp_jvs/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MmZjM2U5YjcuanBn.jpg)
Товары бренда divan.ru
Еще один акцент в комнате — обеденная зона у окна с круглым столом и стульями кораллового цвета.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/oBa2or5zg5QrGfrpwZJEhxBaFTrsjaV-XR2uQyfwoP0/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzFlOTNjNDUuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/_AHzTH791nzFctKgKlplMLM5tTTGM2maOwlmGfZl7hA/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzI3MTViNTkuanBn.jpg)
Спальня
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/4HBsHm1Du7jvbAdQYeh6Vjqp3gu8A-jDxy-7npGmi4Y/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzQyMGYyYmMuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/Yo8igMT5mcMaGMVff-7Hvd7OgecN6rRj_eidzBRR2Z0/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzQ5NDEzNWIuanBn.jpg)
Вход в спальню перенесли из прихожей в гостиную. Пространство оформили в тех же оттенках, что и гостиную. Для хранения обустроили гардеробную.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/AYA14awstsrSuu3LCLmUSxtuOtgzfQ7N6AtSYbLne1A/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzVmMmMxODQuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/TYrggN6ZM5XXGGSubwHbriUOrCSa7nLcOBygGB0m69g/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzZjYmQ3OTIuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/j0hMPKly6KmrwsOaylJlqDn-nCf6wpmdxasVeE5aJSo/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzdkMjBjMWIuanBn.jpg)
Кухня
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/v8qeqUFEg8zFElcFR4j_Kxi2GFpvJQ3m7NsLhJ0LxaI/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0MzlhNTI4MGIuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/aClKApzInpQMzaT3AVPMBI-pXvJEs8kBydKMPs4kyhI/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0M2E1N2NjNjAuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/X2nBX1Iy9tWHOZhvGv1S9_tzadYR8rgvDsvMyhoo45Q/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0M2FmYmY0MTAuanBn.jpg)
Под старой отделкой в кухне обнаружили кирпичную кладку. Ее решили не прятать, очистили от штукатурки и выкрасили в белый цвет. Смежную с санузлом стену выложили стеклоблоками.
«Газовое оборудование в кухне требует наличия дверей, — рассказывает дизайнер. — Чтобы расширить проем, установили распашные двери, напротив которых расположен вход в спальню. Получилась небольшая анфилада с тремя окнами и двумя дверьми».
Гарнитур выбрали линейный, а отдельно стоящий холодильник вынесли в нишу.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/Pk5WYVE9KySxwXBFF60980ZQ2zJ8JuCf-RxLUoW0-YQ/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0M2YwODJmZWYuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/yPyxjUcXc4MmXqHQ-Z5YjAqUff2zLxZl2LKfdYVm0Hs/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0M2Y4MTQ5ODEuanBn.jpg)
Прихожая
Отделка прихожей в нейтральных тонах. Графичности добавили элементы черного цвета. Входную дверь оставили от прежних владельцев. Полотно задекорировали панелью МДФ, установили новый замок.
Санузел
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/YOgPOEw9FKNJulbtWoFPs_LSawMcpnfuY_ekWTZi46A/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NDk2NDU3MDguanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/8DX5_PKUQsKIHOdk2iAafphbmZ1THgl0oUcAeS84GKo/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NDljNmQ3ZDAuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/SttojKt78cG9q1aLY7yO3-KyrNHCOlKOQXF7wHj0woY/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGE0OTczODEuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/TKmxZ-e7LnhoulI4YQinf-0XxfkBruPpjSmN5GUjq74/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGFhN2JmZmMuanBn.jpg)
Отделка в санузле поддерживает желтую тему спальни и гостиной — в солнечный оттенок выкрасили часть стен и шкаф над унитазом. Мокрые зоны и столешницу облицевали белой керамической плиткой, на полу — крупноформатный керамогранит бирюзового цвета. Стена из стеклоблоков наполняет пространство светом и добавляет объем.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/88lFNbqx8Pjogl2LPltlnwULu5bP48nMrqmiBC00OB4/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGMwNWNkZjkuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/SYhroLis3urr_b7NbLxJZHguCFr2rJ4SaG63kmV3Ic4/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGM3YTE2OTIuanBn.jpg)
Балкон
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/0YYBJ2oTuEMsGAcmKY847NHsXQUZ2Ap2Rxnc3toPTqA/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGRlNTFmNmEuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/3t45wFwV6gXe8XE91xkkohUwqePP5rQ_GpOdcADNfvw/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGU0ZjJlMzIuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/o5uFt1DoKbb2pbHRZPafQp0tB4hpABzdAbPVPcm6lkE/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGViOTM4YTcuanBn.jpg)
Решетка на открытом балконе до переделки была закрыта пластиковыми панелями. Их демонтировали, добавили дополнительные прутья. Балкон застелили искусственной травой — бюджетный, но эффектный прием. За покрытием легко ухаживать, по нему приятно ходить босиком в теплое время года.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/B463_4lC_nARBEzijwlEuwq-fJrAQeB7q-dOjqM5z9Y/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NGZmM2Y1OGIuanBn.jpg)
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/M65fyX9ZS3RrFF2qRi4a2YceQvyWz_LjPoRO5eoZaG4/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NTA0NDRlMTUuanBn.jpg)
Смета проекта
- Черновая отделка и оплата труда рабочих — 830 тысяч рублей
- Отделка и стеклоблоки — 97 тысяч рублей
- Два окна и нащельники — 43 тысячи рублей
- Двери, включая доставку и установку — 35 тысяч рублей
- Натяжной потолок — 36 тысяч рублей
- Кондиционер + установка — 44 тысячи рублей
- Замена обивки и замка на двери — 15 тысяч рублей
- Сантехника — 45 тысяч рублей
- Кухня — 82 тысячи рублей
- Техника — 120 тысяч рублей
- Мебель, текстиль и другие мелочи — 97 тысяч рублей
- Освещение — 25 тысяч рублей
- Клининг — 6 тысяч рублей
«Ремонт длился 7,5 месяцев, — подводит итог дизайнер. — После ремонта квартиру сдали за 55 тысяч рублей в месяц + оплата коммунальных услуг. В результате доходность увеличилась с 3,64 % до 6,7 % годовых, а вложения окупятся в течение четырех лет. Стоимость квартиры после ремонта потенциально увеличилась на 1,5–2,5 млн рублей по сравнению с аналогами. Если владелец квартиры решит ее продать, стоимость ремонта полностью войдет в стоимость продажи квартиры».
Автор проекта
Анна Лексина (@anna_investdesigner) — инвестиционный дизайнер, профессионально занимается хоумстейджингом — подготовкой квартир в старом фонде и в новостройках для продажи и сдачи в аренду.
![](https://cdn0.divan.ru/img/v1/eQCb7CgcU6H4hhtgK-JiVQ7i6RCqKjvir93jWappytw/rs:fit:1920:1440:0:0/g:ce:0:0/bg:ffffff/q:85/czM6Ly9kaXZhbi9ja2VkaXRvci93aWtpLWFydGljbGUvNzY0LzY2MjI0NTFiYWE1OWEuanBn.jpg)
Хотите опубликовать свой проект в нашем блоге?
Пишите на roomtour@divan.ru
Форматы, жанры, на каких условиях >>